Bokföra försäljning av näringsfastighet

[JMT___]

Här min samlade bokföring av min försäljning: Försäljningspris 7 500 00kr. Inköpspris 3 541 275,00 (byggnad o mark).

Förskott 400 000 kr. Provision till mäklare 135 000 kr. fastighetslån och ackumulerade avskrivningar enligt bokföring nedan. Problemet är nu att Saldot på konto 3972 blir 135 000 kr större än vad den skattemässiga vinsten är för att kredit och debet ska bli noll. Det är den skattemässiga vinsten som ska dras bort i ruta R14 i kommande deklaration. Måste 3972 vara lika stort som den skattemässiga vinsten för ruta 14 i deklaration? Om jag tar bort provisionen på konto 6050  (den har ju egentligen aldrig kommit till mig eftersom mäklaren drog av den innan jag fick förskottet om 400 000-135 000=265 000kr) och minskar förskottet till 265 000 kr (första bokföringsraden) så kommer saldot på 3972 att stämma rakt av mot den skattemässiga vinsten. Hur gör man?  

KontoMomskod Fastighet Hyresgäst Gemensamt Debet Kredit

3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark (förskott)						400 000,00
1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					265 000,00
6050 - Försäljningsprovisioner					135 000,00
3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark						7 100 000,00
1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					7 100 000,00
1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto						3 013 794,00
2351 - Fastighetslån, långfristig del					3 013 794,00
1110 - Byggnader						3 064 128,00
1130 - Mark						477 147,00
3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark					3 541 275,00
1119 - Ackumulerade avskrivningar på byggnader					799 387,00
3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark						799 387,00

[Josefine Johansson]

Hej!

Tack för din fråga. Saldot på 3972 behöver inte stämma överens med ruta 14, eftersom du där får ta hänsyn till försäljningsprovisionen medan du bör bokföra den mot 6050 och inte minska intäkten på 3972 rent bokföringsmässigt. Rent resultatmässigt så blir det ju samma för dig, bara det att summan på 3972 inte kommer vara exakt samma som i ruta 14. Du behöver redovisa att du haft en kostnad för mäklaren, och konto 6050 funkar utmärkt till detta. Din försäljning är ju fortfarande 7 500 000 innan du tar hänsyn till provisionen till mäklaren, och skall därför redovisas så. Det är inte tillåtet att kvitta intäkter mot kostnader utan dessa skall särredovisas, vilket är varför du redovisar 7 500 000 i sin helhet mot 3972 och försäljningsprovisionen mot 6050. I övrigt så tycker jag att dina bokföringsförslag ser rimliga ut baserat på den informationen du gett. 

Ha det fint!

Josefine

[JMT___]

Tack för hjälpen/svaret. Mvh /J-Å

[Roffakab]

Hej

Ursäkta sent svar men jag tror att du blandar äpplen med päron men är ändå inne på rätt spår. Jag kan ha fel men varken mäklarens avdrag eller amorteringen av lån tillhör resultaträkningen och beräknad vinst utan bör hanteras på annat sätt.

De tre första raderna bör ändras till:

3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark (förskott)						265 000,00
1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					400 000,00
6050 - Försäljningsprovisioner						135 000,00

Då ser du att Försäljningsprovisionerna på 135 000 drar ned vinsten på denna del av intäkten på samma sätt som bokfört restvärde och återföring av avskrivningar påverkar vinsten nedanför.

Betalning/reglering av mäklarens faktura och amortering av lån är två andra saker som är mera kopplade till balansräkningen.

Hoppas inte att jag rört till det men jag kunde inte låta bli.

Vänliga hälsningar

RoffaK

[Roffakab]

Hej

Om jag har rätt kan man fundera på om mäklararvodet inkluderar avdragsgill moms och att nettokostnaden skall vara något annat.

Vänliga hälsningar

RoffaK

[Josefine Johansson]

Hej!

Jag kikar bara in här för att se om det löst sig för dig i den här frågan? Jag kan se att vi gett lite olika svar i frågan @Roffakab, så jag vill bara kika om jag har missförstått något och eventuellt fortsätta diskussionen så att vi kan hjälpa dig vidare i detta isåfall 🙂 

Ha det fint!
Josefine

[JMT___]

Hej igen. Och tack för engagemanget. Nu har jag tänkt vidare och ger här ett lite längre svar. Hoppas detta kan hjälpa andra. 

Vill man redovisa vinsten för husförsäljningen renodlat så kan det se ut så här.

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					7 500 000,00
1110 - Byggnader						3 064 128,00
1130 - Mark						477 147,00
1119 - Ackumulerade avskrivningar på byggnader					799 387,00
3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark						4 758 112,00

Därefter bokförs betalning av lånet separat:

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto						3 013 794,00
2351 - Fastighetslån, långfristig del					3 013 794,00

Därefter bokförs betalning av provisionen separat:

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto						135 000,00
6050 - Försäljningsprovisioner					135 000,00

Jag hävdar bestämt Roffakab att ditt förslag på de tre första raderna är fel eftersom 135000 kr för provision är en kostnad och kan därför inte hamna i kreditkolumnen på konto 6050. Det innebär nämligen en intäkt vilket det inte är. I exemplet som jag nu visat så används 3972 kanske mer rätt än i mitt förslag i första inlägget då det endast används för att visa just "Vinst av avyttring av byggnader och mark." I det tidigare exemplet har jag nyttjat konto 3972 som vilket intäktskonto som helst och skrivit upp hela intäkten (7 100 000+400 000) på konto 3972. men reglerat 3972 med att minska med inköpspriset och genomförda avskrivningar.

I alternativet jag här beskriver så används inte 3972 på samma sätt men det blir samma resultat. Där tar jag upp intäkten om 7 500 000 på 1930 och justerar för inköpspris och avskrivning.  Sista raden skrivs då i manuellt för att balansera debet och kredit och konto 3972 används till det. Då ser man vinsten direkt. Därefter redovisar jag separata verifikationer för betalning av lån och provision.  Summerar man konto 3972 i det tidiage inlägget så blir det också 4 758 112.

När man sedan kommer till deklaration så ska man minska vinsten med försäljningsvinsten i deklarationen på fält R14 eftersom den vinsten ska beskattas i reglerna för kapitalvinst.

Summan i R14 = Försäljningspris - mäklararvode - bokfört värde. Bokfört värde är inköpspris minus värdeminskningsavdrag. I detta fallet

7 500 000 - 135 000 - 3 064 128 (byggnad) - 477 147 (mark) + 799 387 (avskr) = 4 623 112 kr.

 90% av denna summa är den man istället skattar kapitalvinstskatt om 30% på. Därför dras den bort från vinsten i företaget. Men bara i deklaration. Inte i själva bokföringen. För att inte avskrivningen ska användas två ggr så återför man också dessa i R 26 i deklarationen. 

I SkV broschyr 313 från 2018 (finns ingen senare)  framgår detta bra. Det som inte framgår i den broschyren är just hur man bokför. 

Jag har sökt info om detta på nätet men inte hittat ngn riktigt bra sammanställning om både deklaration och bokföring. Detta är som sagt enskild firma. Säkert lite annorlunda i vissa avseenden för AB.  Jag förordar nog den sista lösningen då den blir tydlig samt att man använder konto 3972 så som det är tänkt. Det jag inte tagit upp här är hanteringen av förskott. Det kan du få flera månader och ska såklart bokföras då. Här ett exempel med förskott om 400 000 kr där mäklaren drar av 135 000 kr i provision. Det är nu på detta sätt jag nu slutligen bokfört försäljningen.

Förskott och betalning av provision. Med den faktiska insättningen på kontot om 265 000 kr

2397 - Mottagna depositioner, långfristiga						400 000,00
6050 - Försäljningsprovisioner		B12			135 000,00
1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					265 000,00

Betalning på tillträdesdagen med den faktiska insättningen om 7 100 000

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto					7 100 000,00
2397 - Mottagna depositioner, långfristiga					400 000,00
1110 - Byggnader						3 064 128,00
1130 - Mark						477 147,00
1119 - Ackumulerade avskrivningar på byggnader					799 387,00
3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark		B12				4 758 112,00

Lösandet av huslånet.

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto						3 013 794,00
2351 - Fastighetslån, långfristig del					3 013 794,00

Mvh

[Josefine Johansson]

Hej igen!

Tack för att du förtydligade kring försäljningen och hur allt gått till. Jag tycker att det du kommit fram till och den informationen du hittat låter rimligt, och ändringen du gjorde där du delade upp händelserna låter också rimligt. 

Som du säger så får du också en bättre koll på 3972 i ditt andra exempel som gör att du får en bättre överblick i din bokföring i detta tillfället. Man kan också göra en annan variant på ditt andra exempel, där man redovisar försäljningen i sin helhet mot ett 36XX konto eller 39XX, där man sedan bokför bort värdet och redovisar eventuell vinst eller förlust mot 3972 när man bokför bort tillgångens värde. Dvs tex som följande från steg 2:

1930 - Företagskonto/checkkonto/affärskonto debet 7 100 000,00

2397 - Mottagna depositioner, långfristiga debet 400 000,00

36XX/39XX - Övriga sidointäkter/övriga ersättningar kredit 7 500 0000,00

Sedan bortbokning av tillgången:

1110 - Byggnader kredit 3 064 128,00

1130 - Mark kredit 477 147,00

1119 - Ackumulerade avskrivningar på byggnader debet 799 387,00

36XX/39XX - Övriga sidointäkter/övriga ersättningar debet 7 500 0000,00

3972 - Vinst vid avyttring av byggnader och mark kredit 4 758 112,00

Detta kan vara bättre i de fall man tex skapar en faktura i systemet och har tillgången i anläggningsregistret, eller om man säljer något momspliktigt, då man då behöver redovisa intäkten i sin helhet först med rätt momskod, för att sedan redovisa själva vinsten. I ditt fall så är ju detta inte momspliktigt vilket gör att det går bra att göra detta i samma steg och kan göra det smidigare.

Hör av dig om du har någon mer fundering kring detta eller något annat, ha det fint och god jul!

Josefine

[Ingenalls]

Hur ska motsvarande fastighetsförsäljning deklareras om det istället hade gällt ett aktiebolag?

Vad jag förstår blir bokföringen densamma, men hur hanteras i INK2S, rutorna 4.10, 4.12, 4.17-4.19?

[Joachim E]

Hej

Denna frågan måste jag hänvisa till en ekonomikonsult eller revisor för svar på. Har inte den specialkunskapen personligen och frågan avser mer skattemässig planering och inte direkt bokföring.

/Joachim